不動産売却を行うのは売主様ご本人です。不動産会社ができるのは、あくまでそのサポートでしかありません。
そのため、不動産売却の前にはある程度の基礎知識を身につけておくことをおすすめいたします。
こちらでは、唐津市で不動産売買や相続のご相談を承る「住まいのかたち」が、不動産売却の基本について解説します。
不動産売却の種類と違いについて
不動産売却は「仲介売却」と「不動産買取」の2種類に分けられます。
前者は不動産会社が販売活動などを行い、購入希望者を見つけ、売買契約までをサポートする方法。
一方、後者の「不動産買取」は、不動産会社が直接お客様から不動産を買い取る方法です。
両者を比較した場合、もっとも異なるのは“買主様”と“売却期間”です。加えて、売却価格の面でも違いがあります。
以下から、それぞれのポイントについて見ていきましょう。
| 仲介売却 | 不動産買取 | |
|---|---|---|
| 買主様 | 主に個人のお客様 | 不動産会社 |
| 売却期間 | 売却完了までには半年程度が目安 | 早期売却が可能 |
| 売却価格 | 市場相場の価格で売却できる可能性がある | 仲介に比べて、売却価格は低くなるケースが多い |
| 仲介売却 | 不動産買取 | |
|---|---|---|
| 買主様 | 主に個人のお客様 | 不動産会社 |
| 売却期間 | 売却完了までには半年程度が目安 | 早期売却が可能 |
| 売却価格 | 市場相場の価格で売却できる可能性がある | 仲介に比べて、売却価格は低くなるケースが多い |
お客様情報をご記入ください
仲介売却で買主様となるのは、ほとんどの場合個人のお客様です。売却後の用途についても、基本的には住居用であると言えるでしょう。
一方、不動産買取では不動産会社が買主様となります。この際の用途はさまざま。土地や建物、マンションを購入し、開発・建設・リノベーションといった付加価値を付け、再販を行います。
このように、仲介売却は「実需」、不動産買取は「事業」が目的です。買主様の立場で、不動産の用途が変わるということを覚えておきましょう。
売却期間の違い
仲介売却における一般的な売却完了時期は、不動産会社への依頼からおおよそ半年程度です。
不動産会社が売却査定価格を提示する際に想定している売却期間は約3ヶ月。つまり、この期間内に購入希望者様が現れ、売買契約が締結できるだろうという予想のもと、査定額を決定しているのです。もちろん、売主様の要望次第で売出価格が査定額と大きく異なる場合や、不動産の立地条件や破損・汚損の状態・状況が原因で、なかなか買い手が見つからないというケースも珍しくありません。
なお、早期に購入希望者様が見つかったとしても、そこからすぐに売買契約に進めるとは限りません。買い主様との契約条件・引き渡し期間といった交渉も必要になります。こうした手続きを含めると、残金決済・引き渡しまでは2〜3カ月がかかります。その結果、トータルで半年程度を目安で見ておくようにしましょう。もちろん、長くなると売買契約締結まで1年以上がかかることもあります。
一方、不動産買取は買い主が不動産会社になるため、そもそも購入希望者を探す必要がありません。当然、広告・販売活動も不要です。つまり、販売期間にかかるであろう3カ月を省けるのです。加えて、不動産会社との条件調整にも時間はそれほどかかりません。これは、ローン解約による契約解除といったリスクが低いからです。結果として、安心・安全で、かつスピーディーに不動産売却が完了します。
売却価格の違い
仲介売却では、さまざまな広告媒体を利用し、広く購入希望者を募ります。そのため、不動産市場の相場に近い価格で売却が行える可能性が高いです。一方、不動産買取は市場相場よりも買取価格が低くなるケースが多いと言えます。これは、不動産会社が購入した不動産物件に付加価値を付け、再販をする必要があるからです。
ただし、不動産物件の状況次第では、市場価格と同等の価格で成約に至る場合もないとは言えません。信頼できる不動産会社に依頼できれば、売却価格についても期待が持てますので、不動産会社選びには慎重になりましょう。
不動産価格の考える際の4つのポイント
不動産は個別性の強い資産です。そのため、価格の判断は簡単ではありません。
しかし、誰であれ納得の価格で売却を行いたいのは当たり前のこと。
そこで以下からは、不動産価格の基本的な考え方についてご紹介します。
不動産はすべて違う
土地の形や面積、方位、接する道路の状況など。不動産物件はそれぞれにすべて条件が異なります。これらが起因となり、査定価格が大きく異なることは珍しくありません。また、マンションの場合にも階数や間取り、方位、管理状況で評価は変わります。不動産の価格を判断するには、こうした個別性を踏まえて検討がなされることを覚えておきましょう。
取引のタイミングで価格は変わる
取引の時期のことを、不動産用語で「取引時点」と呼びます。取引時点が異なると、価格は大きく変わります。そのため、不動産価格の判断は、こうした不動産市場全体の動向と時期を踏まえて検討されます。
最終的に大切なのは売主様と買主様の合意
適正な売却価格を設定できたとしても、それで確実に売買が成立するとは限りません。最終的には、買主様が提示額に納得するかどうかです。そのため、価格の確定とは、売主様と買い主様とが合意したときにはじめてなされます。
不動産価格は個別の取引
このように、不動産価格は客観的なデータのみで検証できるものではありません。あくまでも個別の取引であるため、ケースバイケースであることを意識する必要があります。そのため、専門家からのアドバイスや情報収集を行った上で、自分なりの価格検討を行うこと。そして、買主様と誠実に交渉を重ねることが、納得の不動産売却には大切です。
売却時の費用
不動産売却は収入だけでなく、支出の面も無視できません。以下では売却時にかかる代表的な費用についてご紹介します.
| 登記手続きの費用 | 必要に応じて、抵当権抹消費用や住所変更登記費用が必要であり、その代行にも費用がかかります。 |
|---|---|
| 税金 | 不動産売買契約書に貼付する印紙代や、売却益が出た際の譲渡所得税の納税が必要になります。 |
| 測量費用 | 土地の境界標・越境物の有無や、登記面積と実測面積の相違に関わる確認によっては測量が必要になり、そのための費用がかかります。 |
| 取り壊し費用 | 築年数の古い建物の場合は、解体後に売却を行います。その際には、取り壊し費用が必要です。 |
| 仲介手数料 | 売却が成立した場合は、不動産会社に対して取引額に応じた仲介手数料を支払う必要があります。 |
| 引っ越し費用 | 不動産売却後に転居する場合は、引っ越し費用がかかります。 |
売却するタイミング
不動産売却は実施時期によって大きく価格が異なります。
少しでも高く売りたいとお考えの方は、タイミングについても慎重に吟味しましょう。
以下では、不動産売却の適切なタイミングについてご紹介します。
1〜3月・9〜11月は狙い目
一般的に、不動産が売れやすい時期は1〜3月・9〜11月と言われています。理由は、子どもの入学や進学、転勤のシーズンであり、住まいを探す人が増える時期だからです。また、賃貸住宅の更新タイミングとも重なりやすいため、売却情報が多くの人の目に触れやすくなります。
ただし、流通する物件の供給が増えることもあるため、需要ばかりが余るわけではない点は注意しましょう。
ちなみに、それ以外の時期は売れないというわけではありません。なかには、「条件に合う家が売りに出されれば購入したい」と考え、情報をチェックしている人もいます。シーズンほど活発ではありませんが、取引自体は十分に可能です。
景気動向・税制改正をチェック
現在の低金利は、住宅購入の大きな追い風です。住宅ローンを組む人にとっては大きなメリットであり、まさに“家を買いやすい”状況と言えるでしょう。また、税制の優遇や給付金の支給といった制度もきっかけのひとつになるはずです。また、消費税アップといった税制改正前にマイホームを購入しておこうという方もいらっしゃるでしょう。
このように、消費者行動はそのときの景気動向や税制に大きく影響されます。その動きを見極め、売り出すタイミングを見図れば大きく売却額をアップできるでしょう。
売却の流れ
不動産売却は計画性が大切です。そのため、大まかな売却の流れについては事前にしっかりと確認しておきましょう。
ここでは、仲介売却の流れについて解説します。
STEP1いくらで売れるのか、相場を知る
まずはご自身の所有する不動産がいくらくらいで売れそうかの相場を知りましょう。周辺の不動産情報などを調べ、大まかな価格を把握しておくのがおすすめです。
STEP2不動産会社を探す
不動産売却成功のカギは不動産会社選びにあります。信頼できる会社に依頼をするために、不動産会社の情報を広く集めましょう。
STEP3不動産査定を依頼する
不動産会社が決まったら、不動産査定を依頼しましょう。プロの目で査定をしてもらい、適正な価格を把握します。なお、さまざまな意見を聞くために、複数の会社へ査定を依頼するのもおすすめです。
STEP4仲介売却を依頼する
査定額や対応に納得したら、不動産会社に仲介売却を依頼します。この際には、媒介契約と呼ばれる契約を結ぶ必要があります。なお、契約には3つの種類がありますので、不動産会社と相談をしながら最適なものを選びましょう。
STEP5不動産を売り出す
媒介契約を結んだら、いよいよ販売活動が開始されます。新聞広告やチラシ、ポータルサイトへの登録など、さまざまな方法で購入希望者を募ります。
STEP6購入希望者との交渉
広告等で購入希望者が現れたら、売却条件の交渉を行います。はじめからそれぞれの要望が一致することはほぼありません。じっくり誠実に交渉を進めましょう。
STEP7物件情報の開示
交渉中には、物件情報の開示も行います。この際には、可能な限り正確な情報を購入希望者へと提供しましょう。とくに、不具合や欠陥が見つかった場合には後々トラブルに発展しかねません。なお、不動産会社は「需要事項説明」という説明に基づいて詳細な物件説明を行うことが義務づけられていますので、不動産会社の物件調査にも協力しましょう。
STEP8売買契約の締結
売買条件が合意に至ったら、いよいよ売買契約の締結です。内容をしっかり確認・把握した上で署名・捺印を行いましょう。なお、この際には手付金（契約金）として売却価格の10〜20％が受け取れます。
STEP9引き渡し
売買契約締結語には、不動産の引き渡し手続きが行われます。この際には、売買代金の受領のほかに、登記申請（抵当権抹消、所有権の移転等）や設備・備品の取扱いなどについて、買主様と立ち会いの下確認を行います。そのほか、引き渡し後には税務申告などの手続きも発生するので、忘れないようにしましょう。
